부동산 가격을 결정할 때 중요한 요소 중 하나가 평당 가격(평단가)입니다. 하지만 많은 사람들이 평단가를 계산할 때 실수하거나, 잘못된 기준을 적용하여 손해를 보는 경우가 많습니다. 특히, 공급면적과 전용면적을 혼동하거나, 실거래가와 공시지가를 잘못 비교하는 실수가 흔히 발생합니다. 이번 글에서는 부동산 전문가들이 활용하는 정확한 평단가 계산법과 흔히 저지르는 실수를 피하는 꿀팁을 정리해 보겠습니다.
1. 평단가 계산, 기본 개념부터 이해하자
평단가는 부동산 가격을 면적으로 나눈 값으로, 거래가 성사될 때 가장 중요한 기준이 됩니다. 하지만 어떤 면적을 기준으로 계산하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있어 정확한 기준을 설정하는 것이 중요합니다.
✅ 평단가 계산 공식
📌 평단가 = 매매 가격 ÷ 면적(평 단위 환산)
예를 들어, 매매가 6억 원, 전용면적 25평인 아파트의 평단가는
👉 6억 ÷ 25평 = 2,400만 원
하지만 같은 아파트의 공급면적이 33평이라면
👉 6억 ÷ 33평 = 1,818만 원
➡ 따라서 평단가를 계산할 때 전용면적과 공급면적을 구분하는 것이 필수적입니다.
2. 평단가 계산 시 흔히 하는 실수 4가지
① 실거래가와 공시지가를 혼동하는 실수
- 실거래가는 실제 매매된 가격이고, 공시지가는 세금 부과를 위해 정부가 정한 기준 가격입니다.
- 평단가는 실거래가를 기준으로 계산해야 하며, 공시지가를 기준으로 하면 시장 가격과 차이가 발생할 수 있습니다.
📌 꿀팁: 국토교통부 ‘실거래가 공개 시스템’에서 최근 거래된 가격을 확인하는 것이 정확한 평단가 계산의 핵심입니다.
② 공급면적과 전용면적을 혼동하는 실수
- 공급면적(분양면적)은 복도, 계단 등 공용 공간이 포함된 면적이며, 전용면적은 실제 거주할 수 있는 공간입니다.
- 평단가는 주로 전용면적 기준으로 계산하는 것이 일반적이므로, 공급면적으로 계산하면 실제보다 낮은 금액이 나올 수 있습니다.
📌 꿀팁: 같은 단지라도 전용면적 기준 평단가를 비교해야 정확한 시세를 파악할 수 있습니다.
③ 최근 거래가 아닌, 오래된 시세를 참고하는 실수
- 1년 전, 2년 전 거래 가격을 기준으로 평단가를 계산하면 현재 시장 가격과 동떨어질 수 있습니다.
- 특히 부동산 시장은 금리, 대출 규제, 공급량 등의 영향을 받아 시세가 급변할 수 있기 때문에 최근 거래된 매물의 가격을 기준으로 삼아야 합니다.
📌 꿀팁: 국토부 실거래가 조회 사이트에서 최근 3개월 이내 거래된 매물 기준으로 계산하는 것이 가장 정확합니다.
④ 동일한 지역 내에서도 가격 차이를 고려하지 않는 실수
- 같은 아파트 단지라도 층수, 동 위치, 조망권 등에 따라 평단가 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
- 예를 들어, 고층은 전망이 좋아 평단가가 높을 수 있고, 저층은 소음이나 일조권 문제로 평단가가 낮을 가능성이 있습니다.
📌 꿀팁: 같은 단지라도 같은 평형대의 고층과 저층 가격을 비교하여 평균 평단가를 산출하는 것이 중요합니다.
3. 전문가들이 활용하는 정확한 평단가 책정 방법
- 1. 동일한 지역, 유사한 면적의 최근 실거래가를 확인하라
- 2. 전용면적 기준으로 평단가를 비교하라
- 3. 부대비용(중개 수수료, 취득세, 대출 이자 등)까지 고려하라
- 4. 같은 단지라도 층별, 동별, 조망별 차이를 분석하라
- 5. 분양가, 감정평가액, 실거래가를 함께 비교하라
결론: 평단가 책정, 이렇게 하면 실수 없이 정확하게!
- 전용면적 기준으로 계산해야 정확한 평단가를 알 수 있다.
- 실거래가 기준으로 평단가를 계산해야 시장 가격을 반영할 수 있다.
- 최근 3개월 내 거래된 가격을 기준으로 해야 시세 변동을 반영할 수 있다.
- 같은 단지라도 층수, 조망, 동 위치에 따라 가격 차이를 고려해야 한다.
- 부대비용(취득세, 중개수수료, 대출이자 등)까지 포함해야 실투자 비용을 정확히 예측할 수 있다.