전세사기 당하지 않는법, 필수 체크리스트 총정리

 

 

 

최근 깡통전세, 전세보증금 미반환 사기 등으로 인해 전세 사기를 당하는 피해자가 늘어나고 있습니다. 특히 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 임차권 등기명령 등 기본적인 예방 조치를 모르면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 그렇다면 안전하게 전세 계약을 진행하는 방법은 무엇일까요? 이번 글에서는 전세사기 당하지 않는 법, 필수 체크리스트, 주의해야 할 사항을 상세히 설명하겠습니다.

1. 전세사기란? 초보자도 쉽게 이해하는 개념 정리

전세사기란 임대인이 고의적으로 보증금을 반환하지 않거나, 임차인을 속여 계약을 체결하는 행위를 의미합니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

✅ 전세사기 유형

• 깡통전세 – 전세가가 매매가와 비슷하거나 더 높아, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 경우
• 이중계약 사기 – 같은 집을 여러 명에게 전세계약을 체결하여 보증금을 편취하는 경우
• 근저당 설정된 집 사기 – 집주인이 이미 대출을 받아 근저당이 많이 설정된 주택인데도 전세를 놓는 경우
• 무권리자 전세계약 – 집주인이 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 계약을 진행하는 경우

📌 전세사기를 피하려면, 계약 전 필수 확인 사항을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

2. 전세사기 당하지 않는 법, 계약 전 필수 체크리스트

① 등기부등본 확인 – 집 상태부터 체크하자

• 등기부등본을 열람하여 근저당, 압류, 가압류 여부 확인
• 근저당 설정이 높은 경우, 전세보증금 반환 위험이 큼
• 임대인이 실제 소유자인지 확인 (무권리자 사기 방지)

📌 등기부등본 확인 방법

• 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람 가능
• 근저당 설정 비율이 50% 이상이면 위험!

② 전세가율 확인 – 깡통전세 피하기

• 전세가율 = (전세금 / 매매가) × 100
• 전세가율 80% 이상이면 위험! (매매가 하락 시 깡통전세 위험)
• 수도권 기준으로 전세가율 70% 이하인 주택을 선택하는 것이 안전

📌 실거래가 조회 사이트

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템
• 네이버 부동산, KB부동산 시세 활용

③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• 전세보증보험(주택도시보증공사 HUG, 서울보증보험 SGI 등)에 가입하면, 집주인이 전세금을 반환하지 않더라도 보험사를 통해 보증금 돌려받을 수 있음
• 보증보험 가입이 불가능한 주택은 위험 가능성이 높음

④ 집주인 신용도 및 세금 체납 여부 확인

• 세금 체납이 있는 경우, 집이 경매로 넘어갈 가능성 높음
• 집주인이 세금 체납 사실을 숨길 수도 있으므로 반드시 ‘확인서’를 요청

📌 세금 체납 확인 방법

• 주민센터에서 지방세 세목별 과세증명서 발급 요청
• 집주인에게 국세 완납 증명서 제출 요구

⑤ 임대차 계약서 작성 시 필수 확인 사항

• 확정일자 필수! (동사무소에서 확정일자 받아야 전세보증금 우선 변제 가능)
• 특약사항에 ‘전세보증보험 가입 필수’ 명시
• 중개사 등록 여부 확인 (무등록 중개업자는 사기 가능성 높음)

3. 전세계약 후에도 안전하게 보증금 지키는 법

① 전입신고 & 확정일자 받기

• 전입신고를 해야만 임차권이 인정되고, 확정일자가 있어야 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있음
• 전입신고는 계약 후 바로 진행할 것!

📌 전입신고 방법

• 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인 신청 가능

② 임차권 등기명령 신청 (위험 신호 감지 시 바로 신청)

• 집주인이 보증금을 반환하지 않거나, 세금 체납 등 위험 신호가 감지되면 즉시 임차권 등기명령을 신청해야 함
• 임차권 등기명령을 하면 이사 후에도 보증금을 보호받을 수 있음

③ 보증금 반환 소송 준비 (집주인이 버티는 경우)

• 계약 종료 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법적 대응 필요
• 전세보증보험에 가입했다면 보험사에서 대위변제 진행
• 보험 미가입 시 내용증명 발송 후 법원에 지급명령 신청 가능

결론: 전세사기 당하지 않는 법, 이렇게 하면 안전하다!

• 1. 계약 전 필수 체크! → 등기부등본 확인, 전세가율 70% 이하, 전세보증보험 가입 여부 체크
• 2. 계약서 작성 시 주의! → 확정일자 필수, 특약사항에 ‘전세보증보험 가입’ 명시
• 3. 전세계약 후에도 관리! → 전입신고 및 확정일자 받기, 필요 시 임차권 등기명령 신청
• 4. 보증금 반환 소송 대비! → 보증금 미반환 시 법적 대응 준비

📌 결론적으로, 전세사기를 피하려면 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수이며, 보증보험 가입 및 법적 대응 방안을 미리 준비하는 것이 중요합니다.