집 살 때 꼭 봐야하는 서류 체크리스트 총정리

내 집 마련은 인생에서 가장 중요한 결정 중 하나입니다. 하지만 필수 서류를 확인하지 않고 계약하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 실거래가 조회 등 집을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류와 확인 방법을 상세히 정리했습니다. 이 글을 통해 안전한 부동산 거래를 진행하세요.

1. 등기부등본 – 집의 소유권과 권리관계 확인

등기부등본(등기사항전부증명서)은 집의 법적 소유권과 근저당(대출 여부) 등 가장 중요한 정보를 담고 있는 문서입니다.

✅ 확인할 사항

• 소유주 정보: 등기부등본상의 소유주와 계약 상대방(집주인)이 동일한지 확인
• 근저당 설정 여부: 대출이 많이 잡혀 있는지 확인 (근저당 설정이 높으면 위험)
• 가압류, 가처분, 압류 여부: 법적 문제가 있는 집인지 확인
• 전세권 설정 여부: 다른 임차인이 전세로 거주 중인지 확인

📌 발급 방법:

• 인터넷 등기소에서 발급 가능
• 등기소 또는 동사무소에서 직접 열람 가능

 

 

2. 건축물대장 – 불법 건축물 여부 확인

건축물대장은 해당 건물이 합법적으로 건축되었는지 확인하는 서류입니다.

✅ 확인할 사항

• 건물 용도 확인: 주거용인지 상업용인지 체크 (오피스텔 등 일부 건물은 주거용이 아닐 수도 있음)
• 불법 건축물 여부: 무단 증축, 개조 등이 있는 경우 나중에 철거될 가능성 있음
• 건축 연도 및 구조: 건물의 내진 설계, 노후 정도 확인

📌 발급 방법:

• 정부 24에서 무료 열람 가능
• 구청 또는 주민센터 방문 후 발급 가능

3. 토지대장 – 토지의 소유권 및 용도 확인

토지대장은 집이 지어진 땅의 소유자와 용도를 확인하는 서류입니다.

✅ 확인할 사항

• 토지 소유자: 건물과 토지 소유자가 같은지 확인
• 지목(토지 용도) 확인: 대지(주거용), 전(농지) 등으로 구분됨
• 토지 용도지역: 개발 가능 여부 확인 (예: 녹지지역이면 건축 제한이 있을 수 있음)

📌 발급 방법:

• 정부 24에서 무료 열람 가능
• 국토교통부 토지이용규제정보서비스에서 조회 가능

4. 실거래가 조회 – 시세보다 비싸게 계약하는지 체크

실거래가 조회는 해당 주택이 최근 얼마에 거래되었는지 확인하는 방법입니다.

✅ 확인할 사항

• 최근 1~2년 내 실거래가 비교: 시세보다 너무 비싸면 신중하게 고려
• 주변 동일 면적 아파트 가격 비교: 같은 단지, 같은 크기의 집과 가격 비교
• 분양가 대비 가격 상승 여부: 너무 가격이 올랐다면 거품 가능성 확인

📌 조회 방법:

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 네이버 부동산, KB부동산 앱 활용

 

 

5. 관리비 부과 내역 – 숨은 비용 체크

아파트나 오피스텔의 경우 관리비가 월세처럼 부담될 수 있으므로 미리 확인해야 합니다.

✅ 확인할 사항

• 최근 6개월간 관리비 내역: 계절별로 요금 차이가 큰 경우 있음
• 난방비, 수도요금 포함 여부: 개별난방인지, 중앙난방인지 체크
• 특별 관리비 존재 여부: 엘리베이터 교체, 도색 비용 등 추가 비용 발생 여부

📌 확인 방법:

• 관리사무소 방문 후 관리비 고지서 요청
• 아파트 홈페이지에서 최근 관리비 조회 가능

6. 계약서 작성 시 필수 체크 사항

집을 사기로 결정했다면, 계약서를 작성할 때 특약 사항을 추가해야 안전합니다.

✅ 필수 특약 사항 예시

• 계약 해제 조건: 등기부등본상 문제 발생 시 계약 취소 가능
• 잔금일 조정 가능 여부: 잔금 납부 일정에 대한 협의 필요
• 기존 세입자 명도 확인: 전세 또는 월세 계약 종료 여부 명시

📌 계약서 작성 후 반드시 확정일자 받기!

• 동사무소에서 확정일자 받아야 법적 보호 가능

 

 

결론: 집을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 정리

서류명	확인할 내용	발급처
등기부등본	소유권, 근저당 여부	인터넷 등기소
건축물대장	불법 건축물 여부	정부24
토지대장	토지 소유권, 용도 확인	정부24
실거래가 조회	최근 거래 가격 비교	국토교통부
관리비 내역	월별 관리비 및 추가 비용	관리사무소
계약서 특약 사항	계약 해제, 명도 문제 등	공인중개사무소

📌 집을 살 때는 무조건 서류를 확인하고, 문제가 있다면 계약을 보류하는 것이 안전한 선택입니다.